36-летняя бухгалтер Ольга Дидкевич в прошлом году взяла ипотеку на покупку 1-комнатной квартиры у метро Лесная в Киеве. Теперь вместо того, чтобы ежемесячно платить 200 долларов за аренду, она платит 260 долларов в виде ипотечных платежей.
Несмотря на то, что она платит больше и взяла кредит на 20 лет, Дидкевич счастлива, что наконец-то стала хозяйкой собственной квартиры площадью 31 квадратный метр.
Как и Дидкевич, многие украинцы в прошлом году взяли ипотечные кредиты, заняв в банках в общей сложности 3,8 млрд гривен ($137 млн) — на 36% больше, чем в 2019 году. % в 2019 году до 14% сегодня.
«Если ставки не будут сильно расти, все больше и больше украинцев будут брать ипотечные кредиты», — сказала Олеся Верченко, вице-президент Киевской школы экономики.
Однако количество ипотечных кредитов по-прежнему невелико: ими финансируется лишь 5% договоров о покупке недвижимости. Эксперты говорят, что высокие ставки по-прежнему являются основной причиной, и как только ставки станут ниже, все больше молодых семей будут пытаться владеть хотя бы крошечной квартиркой.
Украинские чиновники долгое время обещали ипотечные кредиты по более низким ставкам, пока в прошлом году правительство не снизило ключевую ставку центрального банка с 16% в 2019 году до 6% в 2020 году, сделав возможной ипотеку по ставке 10%.
Но есть проблема: очень немногие имеют право получить кредит по такой выгодной ставке.
ПриватБанк, Укргазбанк, Ощадбанк, Правэкс Банк и Кредобанк — единственные банки, которые работают с этой программой — выдают кредиты под 10% только постоянным клиентам или отдельным категориям населения; некоторые предлагают ипотечные кредиты с низкой процентной ставкой только на короткий период времени. В каждом банке свои правила.
Государственный банк Ощадбанк, например, выдает госслужащим и медицинскому персоналу ипотечные кредиты под 10% годовых. Или предлагает им ставку 8% на полгода, после чего она увеличивается до 13,5%.
А поскольку банки такие избирательные, большинству украинцев приходится брать кредиты по стандартным ставкам, 14–17%.
Дидкевич получила один из таких стандартных ипотечных кредитов на квартиру за 27 000 долларов по фиксированной ставке 14% в Ощадбанке.
Другой вариант — взять ипотечный кредит по плавающей ставке — стандартное предложение местных банков. Эта ставка основана на двух вещах: фиксированной ставке банка и Украинском индексе ставок по депозитам физических лиц (рассчитывается каждый день и зависит от ставок по депозитам в Украине). Для справки, плавающая ставка ПриватБанка в конкретный день февраля составляла 12,4%.
Верченко считает, что хотя можно сэкономить деньги, выплачивая проценты по плавающей ставке, получение таких ипотечных кредитов все же может быть рискованным.
«Если (ключевая учетная ставка НБУ) снизится, — сказала она, — у вас есть шанс снизить платеж по ипотеке. Но если она пойдет вверх, то вырастут и ипотечные взносы».
В 2021 году у части украинцев появится возможность получить ипотеку по еще более низким ставкам.
По инициативе президента Владимира Зеленского правительство 27 января издало постановление о доступной ипотеке по фиксированной ставке 7%. По словам министра финансов Сергея Марченко, это позволит банкам в этом году выдать около 5000 ипотечных кредитов на сумму $180 млн.
На бумаге люди по-прежнему будут брать ипотечные кредиты по ставке 12–15%, но платить будут всего 7%. Остальное правительство покроет банкам через государственный Фонд развития предпринимательства. На эти цели на 2021 год фонд выделил почти $11 млн.
В то же время эксперты высказывают опасения, что, если правительство не заложит эту программу в бюджет в 2022 году, она рухнет, и многие будут платить больше, чем им было обещано.
«Парламент непредсказуем, и эта (программа) может быть утеряна при рассмотрении бюджета. Это, конечно, риск», — сказал Михаил Демкив, финансовый аналитик Investment Capital Ukraine.
Но Демкив также считает, что если эта программа будет иметь успех у людей, то правительство не сможет ею пренебречь.
Однако, как и в случае с 10-процентной ипотекой, существуют большие ограничения для тех, кто может взять такую ипотеку.
По программе заемщики могут получить 20-летнюю ипотеку по ставке 7% на недвижимость не старше трех лет и не дороже $90 000. Максимально возможная ипотека составляет 72 000 долларов, а минимальный первоначальный взнос должен составлять не менее 15% от стоимости недвижимости.
Заемщик должен быть внутренне перемещенным лицом, ученым, учителем, лектором, медицинским работником или государственным служащим. Доходы заемщика и членов семьи не должны превышать среднемесячную заработную плату по области, в которой находится новое жилье, более чем в 10 раз. Площадь объекта не может превышать 50 квадратных метров, если это семья из одного-двух человек.
По состоянию на март к программе присоединились семь банков: государственные Укргазбанк, ПриватБанк и Ощадбанк, а также частные Кредобанк, Мегабанк, ОТП Банк, Альянс Банк и Банк Глобус.
ОТП Банк и Укргазбанк 1 марта уже выдали первые ипотечные кредиты двум семьям — Лапченко и Максимюкам. В этот же день 32-летняя харьковчанка получила кредит под 7% в банке «Глобус».
По словам Демкива, эта программа может «встряхнуть экономику». Поскольку программа позволяет занимать деньги только на новостройки, то строить ее могут украинцы, переезжая на стройку в Киев, Одессу или Львов, а не в Польшу.
«Деньги останутся в экономике», — сказал Демкив.
Лев Парцхаладзе, президент Конфедерации строителей Украины, поддерживает это заявление. По его словам, каждый 1 гривна, выделенный на строительство, ежегодно приносит в бюджет Украины еще 6 гривен; и это дает работу людям.
Помимо этой программы, правительство планирует запустить еще одну через Государственную финансово-жилищную компанию (УкрФинЖитло), учредителем которой является Минфин.
УкрФинЖитло также будет посредником между банками и заемщиками, но не будет зависеть от бюджета страны, так как будет зарабатывать деньги через сложную схему акций и ценных бумаг.
«Заемщик не будет зависеть от денег государственного бюджета для покрытия процентов по ипотеке», — говорится в сообщении УкрФинЖитло в Facebook.
Если все пойдет хорошо, программа будет развернута в середине 2021 года.
Хотя многие украинцы ждут процентных ставок даже ниже 7%, эксперты говорят, что это вряд ли возможно. Ставка по ипотеке зависит от ставки по депозиту, учетной ставки НБУ и инфляции. Если эти цифры вырастут, ставка по ипотеке тоже увеличится.
Уровень потребительской инфляции в 2020 году составил 5%, что не превышает цели НБУ. 4 марта центральный банк повысил учетную ставку с 6% до 6,5%.
«Я не ожидаю сейчас, что кредиты по ставке 1–2% возможны, потому что люди не готовы приносить (деньги на) вклады по ставке 0%», — говорит Демкив.
В любом случае, украинцы, скорее всего, будут брать больше ипотечных кредитов, даже по ставке 7%, но, по словам Демкива, «это зависит от того, сможет ли Украина удержать инфляцию».