Горизонт Киева усеян строительными кранами; его жители жалуются на шум на строительных площадках. Это заставляет задуматься, не переживает ли город бум жилой недвижимости. В действительности, количества многоквартирных домов, строящихся по всему городу, недостаточно, чтобы удовлетворить количество заинтересованных покупателей, ищущих более новые и большие квартиры. На фоне такого спроса в сочетании с нехваткой свободных квартир цены быстро растут и не собираются замедляться.
По словам Джона Саггитта, основателя и управляющего директора инвестиционного фонда Kyiv Real Estate Recovery Fund (KRER), в Киеве «хронически не хватает квартир». На рынках недвижимости в более развитых частях мира средняя доступная площадь квартир на одного жителя составляет от 30 до 40 квадратных метров. В Германии это число приближается к 45 кв. метрам; в Украине – 20 квадратных метров на человека, согласно официальной статистике Киева. И несмотря на экономический спад, вызванный пандемией, люди хотят покупать.
Юрий Пита, президент Ассоциации экспертов по недвижимости Украины, говорит, что количество желающих купить квартиру в Киеве за последние полгода увеличилось более чем на 20%, и эта тенденция, скорее всего, сохранится. Поэтому неудивительно, что цены на квартиры в Киеве выросли за последний год на 23%, по данным онлайн-площадки недвижимости Lun.ua. Если в 2020 году средняя стоимость квартиры в Киеве составляла 922 доллара за квадратный метр, то через год она уже составляет 1131 доллар. И цены, скорее всего, будут продолжать расти. Банки выдают больше ипотечных кредитов, предоставляя покупателям больше возможностей брать кредиты; запланированное повышение налогов на недвижимость также подтолкнет цены вверх.
По словам Саггитта, рынок недвижимости в Киеве также очень чувствителен. «Небольшое увеличение спроса или предложения окажет «огромное влияние на цену». В Украине, где, как известно, случаются колебания валютных курсов, недвижимость является безопасным местом для хранения сбережений, считает Наталья Романюк, генеральный директор агентства недвижимости NR Property.
По словам Алексея Куща, директора «Первой днепровской инвестиционной компании», большинство квартир в Киеве сегодня покупают как инвестиционный инструмент. В этом нет ничего нового, но Кущ говорит, что все больше украинцев, живущих за границей, начали инвестировать в киевскую недвижимость.
По словам Романюка, квартиры в Киеве дают доход от аренды в размере 10%, а некоторые даже выше. Инвесторы, как правило, могут рассчитывать на более быструю окупаемость своих инвестиций, чем в таких странах, как Германия, где средняя доходность составляет 3%. Романюк объяснил, что хорошие возможности для инвестиций в Украине ограничены, но недвижимость может легко стать надежным источником пассивного дохода, если ее сдать в аренду. «Это как страховка для вашей семьи», — сказал он.
По словам Саггитта, рост средней заработной платы также является «отличным показателем прогнозирования спроса». По данным Министерства финансов, средняя заработная плата в Украине выросла на 28% с 10 542 гривен (около 388 долларов США) в мае 2020 года до 13 499 гривен (около 496 долларов США) в 2021 году. Наряду с повышенным спросом на рынок также влияет рост цен на строительные материалы, такие как сталь и пиломатериалы.
Анна Попруга, директор по маркетингу KAN Development, говорит, что заработная плата, требуемая рабочими, также «значительно выросла», что затрудняет сохранение прибыльности. По словам Саггитта, недавний рост цен на квартиры в Киеве ничто по сравнению с суммой, которую они могли бы увеличить при эффективной системе ипотечного кредитования. По его словам, без кредита инвесторам необходимо накопить от 60 000 до 80 000 долларов на покупку недвижимости. Но разумный кредит сделал бы инвестиции в недвижимость доступными для большего числа украинцев независимо от их доходов. Правительство пытается удешевить жилье в рамках введенной в марте президентской программы «Доступная ипотека 7%», но она в основном ориентирована на молодые семьи и недоступна. Кущ сказал, что 7% по-прежнему «слишком дорого» для ипотеки. Он объяснил, что стоимость займа денег в конечном итоге составит значительную сумму, и ее будет достаточно для покупки другого имущества.
По словам Куща, годовая ставка по ипотеке не должна превышать зарплату и должна составлять от одного до трех процентов. Это «нормальный кредит на недвижимость», добавил он. В США, например, ставки по ипотечным кредитам составляют 2–3%. В 2020 году ставка по ипотеке в Украине составляла в среднем 18%, и многие люди даже не знали о ней, по словам Татьяны Марковой, директора по продажам и маркетингу Киевгорстроя, крупного строительного холдинга Украины. Но в течение первого квартала 2021 года банки выдали в общей сложности 1811 ипотечных кредитов на общую сумму 1,4 миллиарда гривен (51,4 миллиона долларов), по данным Национального банка Украины. Как количество подписанных соглашений, так и их денежная стоимость удвоились по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Наряду с растущим спросом в ближайшие месяцы планируется увеличить налог на продажу недвижимости.
Лев Парцхаладзе, президент Конфедерации строителей Украины, прогнозирует, что новые налоги повысят цены на жилье до 40%. Парламент уже принял в первом чтении новый законопроект 1 июля, который предусматривает повышение налогов на рынке недвижимости. На данный момент налог на добавленную стоимость в размере 20% взимается только при первой продаже недвижимости. С введением нового налогового законодательства освобождение от НДС уже купленных квартир исчезнет. Спорный законопроект возлагает дополнительную нагрузку на тех, кто занимается куплей-продажей квартир в качестве инвестиций. Согласно новому законопроекту, продажа трех и более объектов недвижимости в год будет облагаться подоходным налогом по ставке 18% вместо нынешних 5%. Министр финансов Сергей Марченко заявил, что это делается для борьбы с применением освобождения от НДС на вторичном рынке продажи жилья для минимизации уплачиваемых налогов. Он пообещал, что это не окажет существенного влияния на цены на недвижимость, но эксперты в этой области с этим не согласны. «Очень небольшие эффекты на киевском рынке могут иметь очень большое влияние на цену, и именно поэтому я инвестирую сюда», — сказал Саггит.